經(jīng)過較長期的房價過快上漲等房地產(chǎn)過熱，房地產(chǎn)市場從2021年下半年開始出現(xiàn)高位回落，目前仍處在調(diào)整過程中。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場處在轉(zhuǎn)型升級期，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵期。調(diào)整及轉(zhuǎn)型過程中難免會遇到一些困難，甚至出現(xiàn)某些難以接受的陣痛，房企必然會出現(xiàn)分化，大浪淘沙。一些過去盲目跨業(yè)無序擴(kuò)張的房企“斷臂求生”甚至“關(guān)停并轉(zhuǎn)”是必然的，但這并不意味著所有的房企都不行了，未來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐。對此，房企不應(yīng)過于悲觀而“躺平”“擺爛”，或消極等待政策“救市”“救企”，而應(yīng)增強(qiáng)信心，積極識變、應(yīng)變、求變。
近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展面臨新形勢、進(jìn)入新階段。總的來看，主要面臨以下三方面重大變化：
房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。我國房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，住房供給規(guī)模不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米，戶均擁有住房超過1.1套，人民群眾的住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。
城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展出現(xiàn)“兩個轉(zhuǎn)向”，即“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到67%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩。此外，當(dāng)前，我國人口發(fā)展呈現(xiàn)少子化、老齡化等趨勢性特征。房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程、城市發(fā)展及人口狀況密切相關(guān)，并以其為發(fā)展基礎(chǔ)和基本前提。
我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期。政府過去提出的GDP增長目標(biāo)是“保八”，而近年來設(shè)定的GDP增長目標(biāo)是“5%左右”。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)、相互影響，離不開宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的有力支撐，尤其是有賴于居民就業(yè)狀況、收入增長及其預(yù)期。
今年1~8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量為2021年同期的61%，房屋新開工面積為2021年同期的29%，新建商品房銷售面積和銷售額分別為2021年同期的50%和46%。目前，雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、新建商品房銷售面積和銷售額等指標(biāo)相對于歷史峰值均出現(xiàn)大幅下降，但未來的房地產(chǎn)開發(fā)和市場規(guī)模總量依然巨大。因?yàn)槲覈谐笠?guī)模存量房屋優(yōu)勢，目前城鎮(zhèn)住房存量接近350億平方米。僅就住房來說，按平均壽命50年計(jì)，每年約有2%的更新需求，建筑面積達(dá)7億平方米。再加上自然災(zāi)害等造成住房損毀滅失、國防設(shè)施建設(shè)和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共利益需要征收拆遷帶來的被動性住房需求以及其他因素，我國住房年均新增量仍然可觀。
因此，正如有關(guān)媒體報(bào)道，越秀、保利、萬科等多家房企高管表示，當(dāng)前雖然市場在調(diào)整、在轉(zhuǎn)型，但從長遠(yuǎn)看，“瘦身”后的樓市還有得做。目前市場不缺房子，但缺少“好房子”。
為此，房企需要深刻認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境變化的重大而深遠(yuǎn)影響，應(yīng)主動適應(yīng)住房需求、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口流動等趨勢，順勢而為、轉(zhuǎn)型發(fā)展：
主動適應(yīng)形勢變化，把握房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律。房企應(yīng)認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、新建商品房銷售“達(dá)峰”后回落，并逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)市場成熟階段的平衡周期，從重增量建設(shè)為主轉(zhuǎn)向重存量運(yùn)營為主，從剛性需求為主轉(zhuǎn)向改善性需求為主，從賣方市場為主轉(zhuǎn)向買方市場為主等，這些都是房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度后的必然轉(zhuǎn)變，是房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律的作用，也是房地產(chǎn)市場逐漸成熟的結(jié)果。
轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展理念，踐行房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房企應(yīng)認(rèn)識到傳統(tǒng)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)經(jīng)營模式難以為繼，也不會再次來到，要積極尋找新動能，努力轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不宜再追求搞“大盤”，而應(yīng)“少而精”，注重精打細(xì)算、科學(xué)管理和穩(wěn)健經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)效益提升轉(zhuǎn)型，走高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展道路。要重點(diǎn)適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，著力建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
積極參與城市更新，拓展新的發(fā)展空間。房企應(yīng)將業(yè)務(wù)重心適度轉(zhuǎn)向城市更新領(lǐng)域，主動參與老舊小區(qū)、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等更新改造，助力好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設(shè)，為人民群眾打造高品質(zhì)居住生活空間，滿足不同層次、不同收入群體對高品質(zhì)住房的需求。
推進(jìn)存量資產(chǎn)優(yōu)化，妥善處理存量資源。面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整，房企應(yīng)主動、有效推進(jìn)“去庫存”，積極而穩(wěn)妥地盤活存量土地和存量項(xiàng)目，不斷優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)運(yùn)營效率，為未來穩(wěn)健發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。
摘自 《中國建設(shè)報(bào)》 2025.09.17 全國政協(xié)委員 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長、研究員 柴強(qiáng)
